INZERCIA  +421 905 273 414, +421 905 273 416

Schôdza a jej ne/správne rozhodovanie  

Schôdza a jej ne/správne rozhodovanie  

V súvislosti s nezáujmom vlastníkov sa stala predsedom výboru osoba, ktorá nie je vlastníkom bytu v dome. Je to dcéra spoluvlastníka, ktorá nebýva v dome. Domnievam sa, že vo výbore spoluvlastníkov musí byť spoluvlastník domu, na rozdiel od možnosti domovej samosprávy, kde predseda môže byť zvonka, podobne ako je náš správca. Pýtam sa, či je možnosť bezpodielové spoluvlastníctvo zmeniť na podielové, alebo pri kúpe bytu zapísať do listu vlastníctva dvoch a ďalších podielnikov? Dá sa napríklad po rozvode bezpodielových vlastníkov, alebo po smrti jedného z nich, vytvoriť v byte podielové spoluvlastníctvo a kto z nich má právo mať jeden hlas za jeden byt na schôdzi spoluvlastníkov domu? Mrzí ma, že v súvislosti s paragrafom 14 zákona 182/1993 Z.z. sa musím na Vás v krátkom čase obrátiť opätovne. Po prečítaní odseku 3) som dospel k záveru, že v zmysle druhej vety na legalizáciu schôdze a prijatie rozhodnutí postačuje, keď na schôdzi budú len traja vlastníci, z ktorých dvaja rozhodnú o zásadných problémoch v dome, a to aj vrátane investícií, pokiaľ sa netýkajú zákonných obmedzení. Opäť prosím o Váš právny názor na túto vec.

Ing. František S., Petržalka.

So správou bytového domu súvisí množstvo problémov, ktorých riešenie síce upravujú platné právne predpisy, ale ich výklad nie vždy je jednoduchý. Ustanovenie § 8a ods.5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len „zákon“) určuje zástupcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „vlastník/ci)  v bytovom  dome povinnosť uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov v súlade so zmluvou o výkone správy. V praxi sa neraz stretávame s viacčlennými výbormi vlastníkov, ktoré majú svojho predsedu, podpredsedu, vchodových dôverníkov, správcom vypracovaný štatút a pri praktickej činnosti veľa pochybení. Zmluvný správca často deleguje na zvolený výbor svoje povinnosti, patriace zo zákona alebo na základe zmluvy o výkone správy, len do jeho kompetencie. Na takto kreovaných členov výboru vlastníci pochopiteľne finančne prispievajú, čo sa odráža aj na zvýšených platbách za správu domu. Keďže uvedené ustanovenie nemá kogentný charakter (nevyplýva z neho povinnosť voliť zástupcu vlastníkov len z radov vlastníkov v bytovom dome a nevyplýva ani jeho právny vzťah k bytovému domu), môžu vlastníci za svojho zástupcu zvoliť aj inú vhodnú fyzickú osobu, ktorá bude aktívna pri plnení si svojich povinností. V zmysle Občianskeho zákonníka sa na tejto alternatíve vlastníci môžu dohodnúť. Celkom logicky však vyvstáva otázka, či by predmetný volený post nemal byť limitovaný vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome. Pasívny zástupca, ktorý nebýva v dome a nie je s užívateľmi bytov v každodennom osobnom kontakte, môže vlastníkom viac poškodiť ako pomôcť.

Slovenská právna úprava rozlišuje dve formy spoluvlastníctva a to podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, ktoré môže vzniknúť len medzi manželmi. Zánikom manželstva zanikne i bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Po rozvode je možná zmena bezpodielového spoluvlastníctva manželov na podielové vlastníctvo. Byt môže byť vo vlastníctve dvoch alebo viacerých osôb a to formou podielového, alebo bezpodielového spoluvlastníctva, môže však dôjsť aj ku kombinácii oboch uvedených foriem. Osobitnou formou podielového spoluvlastníctva je spoluvlastníctvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome k spoločným častiam, spoločným zariadeniam a príslušenstvu domu. Ako bolo v predchádzajúcom vydaní spomenuté, v zmysle § 14 ods. 2 zákona  za každý byt a nebytový priestor v bytovom dome má vlastník v dome jeden hlas. Pokiaľ by sa spoluvlastníci bytu nedohodli o hlasovaní, vo veci rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd.

Právna úprava zákona z roku 2014 ustanovila vyššie kvórum, teda počet prítomných vlastníkov na schôdzi potrebných na to, aby bola schôdza uznášaniaschopná. V prípade, ak schôdza vlastníkov nie je uznášaniaschopná pre nízky počet prítomných vlastníkov, stane sa uznášaniaschopnou hodinu po jej oznámenom začatí bez ohľadu na počet prítomných. Výnimky, pri ktorých nie je možné hlasovať nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov hodinu po oznámenom začatí schôdze, obmedzujú rozsah rozhodovania tak, aby pri nízkej účasti prítomných nedošlo k rozhodnutiu o závažnej veci a boli chránené práva a príslušné záujmy zvyšných vlastníkov v bytovom dome.

 

Redakcia: Kutlíková 17, 852 50 Bratislava, 02/ 638 352 95, e-mail: petrzalskenoviny@gmail.com
Šéfredaktorka: Gabriela Belanová, Príjem inzercie: 0905 273 414, 0905 273 416
Vydavateľ: Mestská časť Bratislava–Petržalka, Kutlíkova 17, 852 50 Bratislava, IČO: 00603201