INZERCIA  +421 905 273 414,  +421 905 273 416

Odpovedá právnik

Odpovedá právnik

Vypovedanie zmluvy o správe

V našom obytnom dome je viac ľudí nespokojných so správcom, ktorý dom spravuje. Kvalita poskytovaných služieb, netransparentné narábanie s financiami, rozhodovanie o záležitostiach, o ktorých by sme mali rozhodovať ako vlastníci bytov na schôdzi asi len my, sú u neho bežné. Každý rok upravuje výšku platieb za správu bez toho, aby nám to oznámil na schôdzi a my sa zvýšené platby dozvedáme ako hotovú vec, problematické bolo aj uzavretie dvoch zmlúv bez súhlasu vlastníkov a dlhotrvajúce riešenie našich problémov. Už dlhší čas uvažujeme, že s ním skončíme Zmluvu o výkone správy. Niektorí susedia vravia, že to nie je jednoduché, pretože správca bude výpoveď ignorovať a tí, ktorí sa pod ňu podpíšu, si to neskôr odskáču pri vyúčtovaní alebo iným spôsobom. Ako by sme mali postupovať a čo urobiť, aby sme sa dopracovali k rozumnému výsledku v náš prospech? Jestvuje postup, ktorý musíme dodržať? Prosím, neuvádzajte meno ani dom, ďakujem. Vlastníci domu (chello.sk)

Vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej „vlastník/ci“) z rôznych dôvodov nespokojných so zmluvným správcom bytového domu je asi viac o čom svedčia aj sťažnosti čitateľov adresované našej redakcii. Je však zarážajúce, ako ľahostajne pristupujú podaktorí vlastníci k ochrane svojho majetku, ignorujúc možnosť pretvoriť nevyhovujúci stav k lepšiemu či už zmenou správcovskej spoločnosti alebo vytvorením vlastného spoločenstva.

Správcovské spoločnosti využívajú skutočnosť, že na schôdzu zvyčajne prichádza menej ako polovica vlastníkov, ktorí v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len „zákon“) nie sú schopní o zmene správcu rozhodnúť, nehovoriac o rôznych úskaliach vyplývajúcich priamo zo zákona a umne využívaných správcovskými spoločnosťami. Z praxe sú známe prípady týkajúce sa spôsobu výpovede alebo plynutia výpovednej lehoty zmlúv o výkone správy, doručovania a iných nedostatkov, spôsobených neuspokojivou znalosťou príslušných ustanovení zákona alebo jeho nerešpektovaním. Ide o obranné mechanizmy správcu, ktorý pri konkurencii na trhu, má snahu spravovaný objekt si udržať. Niet sa čo čudovať, že v takto zadefinovanej zmluve o výkone správy sú vlastníci vo vzťahu k správcovi diskriminovaní a neraz uzmierení s daným stavom, čo podporuje ich nezáujem podieľať sa na spravovaní spoločného majetku.

Skôr, ako prikročíte k rozhodovaniu o zmene správcu alebo formy správy je dôležité, aby ste si urobili prieskum a zistili predbežný počet vlastníkov, ktorí súhlasia s takýmto riešením nápravy pri správe svojho bytového domu. V prípade nespokojnosti so správcom vlastníci môžu vypovedať zmluvu o výkone správy v zmysle § 14 ods. 2 nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov bez možnosti postupovať podľa druhej vety predmetného odseku, teda schôdza nemôže hodinu po začatí rozhodovať nadpolovičnou väčšinou zúčastnených vlastníkov. Nakoľko predmetom hlasovania je vypovedanie zmluvy o výkone správy, správcu je možné odvolať len na schôdzi vlastníkov, písomné hlasovanie podľa § 14 ods. 6 zákona nie je prípustné. Štvrtina vlastníkov v dome má právo samostatne zvolať schôdzu vlastníkov, ak na ich písomnú žiadosť správca nereagoval v lehote do 15 dní. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi minimálne 5 dní pred dňom konania schôdze. V prípade zmeny formy výkonu správy, teda nie správca – správca, ale správca – spoločenstvo, sa rozhoduje hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Pri tejto eventualite majú vlastníci v zmysle § 14 ods.3 zákona možnosť rozhodovať aj písomným hlasovaním, ktoré vyhlasuje správca alebo zástupca vlastníkov pričom sedem dní vopred musia byť informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, ako aj o termíne a mieste hlasovania a to spôsobom v dome obvyklým. Keď schôdza rozhoduje o úlohách pre správcu vyžaduje sa oznámenie doručiť aj správcovi.

Podľa ustanovenia § 8a zákona schválená zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov v dome a správcom. Po právoplatnom hlasovaní je potrebné správcovi neodkladne doručiť vlastníkmi podpísanú výpoveď spolu so zápisnicou a uznesením zo schôdze, teda písomnosti potvrdzujúce nespochybniteľný prejav vôle vlastníkov ukončiť zmluvný vzťah. Po doručení výpovede začne správcovi prvým dňom nasledujúceho mesiaca plynúť výpovedná lehota, ktorá je podľa vyššie spomenutého ustanovenia zákona tri mesiace, ak sa vlastníci v zmluve o výkone správy nedohodli inak. Počas výpovednej lehoty je správca povinný plniť zákonom dané úlohy.

Napriek vyše desiatky noviel zákona nachádzame v ňom neprecízne a protikladné ustanovenia, umožňujúce rôzny právny výklad. V prípade nezhody vo veci rozhodne na návrh súd.

Poradenstvo  poskytujeme bezplatne, osobné konzultácie či už bezplatné alebo ako platené právne služby nie sú možné.

 

Redakcia: Kutlíková 17, 852 50 Bratislava, 02/ 638 352 95, e-mail: petrzalskenoviny@gmail.com
Šéfredaktorka: Gabriela Belanová, Príjem inzercie:0905 273 414 ,0905 273 416
Vydavateľ: Mestská časť Bratislava–Petržalka, Kutlíkova 17, 852 50 Bratislava, IČO: 00603201