INZERCIA  +421 905 273 416, +421 905 273 414

Od 1. októbra – zmeny v našich panelákoch (3)

Od 1. októbra – zmeny v našich panelákoch (3)

Tretia, záverečná časť komentovania Zákona č. 205/2014, ktorý ako novela od 1. októbra mení základnú normu bývania – Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (tzv. bytový zákon) sa zameria na novelizovaný § 14.

Lebo § 14 je o hlasovaní a rozhodovaní

Schôdza vlastníkov sa považuje za spoluvlastnícke finále bytového domu. Príležitosť rozhodovať o tom, aký dom bude a nebude, čo v ňom má a nemá byť, ako sa v ňom má a nemá bývať. Napokon, novelizovaný § 14, ods. 1 sa začína vetou: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku.“

Než sa začne schôdza

Naďalej platí, že oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru minimálne päť pracovných dní pred dňom jej konania. Pribudlo však, že oznámenie musí byť doručené spolu s programomschôdze. Táto podmienka má aj ďalší význam. Podľa ods. 6, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru, s úradne overeným podpisom splnomocní inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala, potom súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovaťpri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Doterajšia právna úprava bola voľnejšia, príkaz, ako hlasovať mohol byť súčasťou splnomocnenia, od 1. októbra už musí byť.

Nebolo vzácnosťou, že neprítomných vlastníkov zastupoval na schôdzi správca. Viacerými splnomocneniami kumulovanú moc presadil – neraz využil i zneužil. Nová právna úprava už zastupovanie vlastníkov správcom neumožňuje. Neprehliadnuteľná nie je ani ďalšia úprava. Bytový zákon obsahuje ustanovenie, že každý byt a nebytový priestormá pri hlasovaní jeden hlas. Nejeden byt alebo nebytový priestor je však vo vlastníctve viacerých osôb. A neraz každý hlasoval za seba. Jeden byt mal zrazu 2-3 i 4 hlasy. Preto novela búra aj túto spoluvlastnícku prax v § 14, ods. 2 tak, že môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok. Jeden hlas za byt, jeden hlas za všetkých.

paneláky 3

Schôdza sa začína…

Podľa novej úpravy, ods. 3, je „schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoňdve tretiny hlasovvšetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak.”Pozrime sa, čo obsahujú ods. 4 a 5, čo znamená to „inak”, ktoré sú to prípady, rozhodovania.

V ods. 4 novelizovaného bytového zákona sa uvádza, že sú to tieto rozhodnutia, ktoré sa na schôdzi prijímajú dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkýchvlastníkov bytov a nebytových priestorov: ak vlastníci hlasujú o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o výstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy. Ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o výstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. V ods. 5 sú už právne inštitúty, ktoré doterajšie znenie bytového zákona nepoznalo. Zjednodušene – pri opätovnom hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od predchádzajúceho platného hlasovania sa na zmenu rozhodnutia vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa však mení rozhodnutie, na prijatie ktorého sa vyžadoval súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov, na zmenu je potrebný súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov.

lešenie zateplovanie

…a pokračuje

Schôdza vlastníkov bude pokračovať aj napriek tomu, že ani hodinu po oznámení o jej začatí stále nie je uznášaniaschopná, lebo nie sú prítomní vlastníci majúci spolu dve tretiny hlasov. Nastáva chvíľa, kedy sa zásadne mení kvórum na prijímanie rozhodnutí. Podstatné je, koľko je po hodine reálne prítomných hlasov vlastníkov. Na prijatie rozhodnutia je potrebná nadpolovičná väčšina z prítomných. Pravda, to neplatí,ak sa rozhoduje dvojtretinovou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov, hlasuje o tej istej veci, o ktorej už vlastníci bytov raz rozhodli počas jedného roka, schvaľuje sa zmluva o spoločenstve, rozhoduje sa o dobrovoľnej dražbe bytu alebo nebytového priestoru, o odvolaní predsedu, schvaľuje sa alebo sa vypovedá zmluva o výkone správy, schvaľuje sa výška preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, odsúhlasuje sa prevod vlastníctva nebytového priestoru od pôvodného vlastníka domu inej osobe ako nájomcovi.

Písomne sa hlasuje o všetkom

Písomné hlasovanie je rovnocennou alternatívou rozhodovania na schôdzi vlastníkov. Podľa nového znenia § 14, ods. 7už nemá žiadne obmedzenia. Vyhlásiť ho môže predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť aj vlastníci na schôdzi. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome 7 kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania. Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, otázka alebo otázky, ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. V prípade neúspešného písomného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov.

A ešte je súd

V ods. 8 zostáva zachované právo prehlasovaného vlastníka obrátiť sa na súd. Musí tak učiniť do 30 dní, namiesto doterajších 15 dní, od oznámenia o výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Ak sa nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo tiež zaniká. Novotou je, že sa môže zároveň na súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov.

Štrnásta novela bytového zákona nie je ani jednoduchá, ani nevýznamná. Naopak. Uviesť ju do života, aby sa stala oporou, a nie prekážkou spoločného bývania, to si vyžiada v každom bytovom dome trpezlivosť, takt, vzájomnú dôveru, dobrú vôľu a – odbornosť.

Redakcia: Kutlíková 17, 852 50 Bratislava, 02/ 638 352 95, e-mail: petrzalskenoviny@gmail.com
Šéfredaktorka: Gabriela Belanová, Príjem inzercie:  0905 273 416, 0905 273 414
Vydavateľ: Mestská časť Bratislava–Petržalka, Kutlíkova 17, 852 50 Bratislava, IČO: 00603201