INZERCIA  +421 905 273 414, +421 905 273 416

A dám to na „sojku“!

A dám to na „sojku“!

Správcu bytového domu si môžeme vybrať (deje sa tak hlasovaním  na schôdzach vlastníkov bytov a nebytových priestorov), susedov však nie. To prvé je prejav vôle väčšiny, to druhé údel spoločného bývania. A keďže platí to známe, koľko ľudí, toľko pováh, charakterov, názorov, rôznosť správania, konania – býva sa niekde občas, inde často – kadejako…

 Lebo jednému niečo netečie, druhému zasa zateká, niekomu sa zdá, že iný  svoje povinnosti zanedbáva, ba ich ani nevykonáva, tomu je niečo nesprávne odmerané, spočítané, predražené, tamtomu neuhradené, hentomu sfalšované, rozkradnuté a iné… ešte horšie. To nie sú vymýšľania, len hľadanie a nachádzanie súvislostí v panelákovej  súčasnosti. Tiež tej našej, petržalskej. Predsa – ja, ty, my, sused, susedia a – správca. Napokon, nejde o náhodný ani ojedinelý výkrik ako sľub  i hrozba zároveň: Ja to tak nenechám,  pošlem na vás (zavolám sem) kontrolu! Dám to na „sojku“!

panelaky, petržalka

Čo je SOI?
Slovenská obchodná inšpekcia (SOI) je orgánom štátnej kontroly vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa s celoslovenskou pôsobnosťou. Vykonáva kontrolu predaja výrobkov a poskytovania služieb spotrebiteľom, štátny dozor a kontrolu nad podnikaním v energetike podľa osobitných predpisov a dohľad nad trhom podľa osobitného predpisu.  Právnym predpisom, stanovujúcim kompetencie SOI je zákon č. 128/2002 Z. z. o štátnej kontrole vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa v znení neskorších predpisov.

       A sme doma – nedoma. Lebo práve spoločné bývanie je dnešnou témou. Jeho iná tvár, nie tá najmilšia. S problémami, konfliktmi, nádejami, otázkami vlastníkov bytov. A s príkladmi, prípadmi, faktami, radami ako odpoveďami JUDr. Jarmily Váňovej, metodičky  odboru ochrany spotrebiteľa Ústredného inšpektorátu Slovenskej obchodnej inšpekcie v Bratislave.

 panelak

Na webvej stránke Slovenskej obchodnej inšpekcie sa uvádza, že kontroluje a vykonáva dozor nad dodržiavaním povinností vyplývajúcich z viac ako 100 právnych predpisov. Patrí k nim aj zákon č. 182/1993Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ibaže „záber“ správcu je mimoriadne široký,  pre bytový dom zabezpečuje činnosti, ktoré sú upravené až v 140-tich právnych predpisoch…  Čo potom kontroluje SOI pri výkone správy bytových domov?

–   Len niektoré ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov v platnom znení, aj to len tie, ktoré sa týkajú dodržiavania povinností správcu domu a na ktoré je možné aplikovať zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa v platnom znení. Z mnohých podnetov, ktoré sa doručia inšpekcii, vyplýva, že správcovia bytových domov často ,,zabúdajú“ na  prioritné postavenie vlastníka bytu a nebytového priestoru a že správca bytového domu (vrátane zamestnancov) je  povinný konať na základe ,,inštrukcií vlastníkov“, v súlade so zmluvou o výkone správy, s rozhodnutiami prijatými na schôdzi vlastníkov a inými právnymi prepismi, za čo mu prináleží od vlastníkov odmena. Zmluva o výkone správy je zmluvou spotrebiteľskou, keďže vlastníci bytov v prípade, že sú  fyzickými osobami, spĺňajú legálnu definíciu spotrebiteľa v zmysle zákona o ochrane spotrebiteľa. Správcovia pri tvorbe (návrhov) zmlúv by mali vždy na túto skutočnosť prihliadať a rešpektovať príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktorý podrobnejšie špecifikuje všeobecné pravidlá pre dojednanie podmienok v spotrebiteľských zmluvách a výslovne ustanovuje, že  také ustanovenia  v zmluvách, ktoré spôsobujú nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech spotrebiteľa, sú neprijateľné, a preto neplatné.

 radiátor, teplo

Poďme príkladmi k niektorým povinnostiam správcu, na ktorých kontrolu má SOI oprávnenie.

–   Napríklad, či správca vedie samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Je neprípustné, aby zriaďoval zberné účty, na ktoré vlastníci z viacerých spravovaných bytových domov uhrádzajú zálohové platby za plnenia a platby do fondu prevádzky, údržby a opráv, z ktorých správca uhradí zálohové platby dodávateľom za služby spojené s bývaním a zostatok finančných prostriedkov presunie na účty jednotlivých domov. Povinnosť viesť samostatné účty osobitne za každý bytový dom súvisí aj s právom vlastníka bytu a nebytového priestoru v bytovom dome požiadať o výpis z účtu bytového domu. Ďalej: či správca vykonal  vyúčtovanie  použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome lehote do 31. mája, a zároveň či v tejto lehote predložil vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení, o stave spoločných častí a spoločných zariadení domu. K povinnostiam správcu patrí aj predložiť do 30. novembra bežného roka ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu.

Tiež má povinnosť zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk. K samozrejmým povinnostiam správcu patrí aj umožnenie vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na jeho požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu. Nedodržanie tejto povinnosti správcom  možno kvalifikovať ako upieranie práva na informáciu. V tejto súvislosti pripomínam, že správca nie je oprávnený požadovať od vlastníka poplatok za takúto službu, ani poplatok za ,, vyhľadávanie dokumentov“, do ktorých má právo vlastník bezplatne nahliadnuť. Správca je zodpovedný z titulu výkonu správy dokumenty týkajúce sa domu riadne evidovať, archivovať, viesť dokumentáciu v súlade so zákonom o účtovníctve. Vyhľadávanie dokumentov nachádzajúcich sa u správcu domu súvisí s právom vlastníkov nahliadnuť do týchto dokladov.

A napokon je tu ešte povinnosť, či správca zvolal schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiadala najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.  K tejto povinnosti však poznámka: je neprípustné, aby správca túto povinnosť delegoval na zástupcu vlastníkov. Išlo by o dojednanie neprijateľnej podmienky, ktorá je v priamom rozpore s kogentným ustanovením   zákona  o vlastníctve bytov. Nemožno prehliadnuť dôležitú povinnosť správcu – zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

panelák, lešenie, zatplovanie

 

To sú zväčša administratívne a organizačné povinnosti správcu, čo však  najnáročnejšia a každoročne i najproblémovejšia povinnosť – vyúčtovanie nákladov za bývanie. Buď – alebo… preplatok či nedoplatok. Radosť či sklamanie.   

–   SOI vykonáva kontrolu správnosti rozúčtovania úhrad za služby spojené s bývaním (ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu a nebytového priestoru) najmä u položiek –  spotreba studenej vody, spotreba  studenej vody na prípravu teplej úžitkovej vody,  spotreba elektriny v spoločných priestoroch, náklady za upratovanie domu, užívanie výťahov, náklady za odvoz smetia. Od mája 2014 vykonáva SOI aj kontrolu nad rozúčtovaním tepla na prípravu teplej vody a tepla na vykurovanie. Služby, ktoré správca zabezpečuje, musia byť poskytované v predpísanej alebo bežnej kvalite (napr. teplota teplej úžitkovej vody). Ak správca domu nezabezpečí  plnenie v bežnej kvalite, vlastník bytu môže uplatniť reklamáciu, ktorá musí byť vybavená najneskôr v lehote 30 dní. Keďže vyúčtovanie úhrad za služby spojené s bývaním je služba poskytnutá správcom domu, na uplatnenie zodpovednosti za vady (chyby) je potrebné uplatniť reklamáciu. Ak teda vlastník bytu s vyúčtovaním nesúhlasí, vyúčtovanie musí najskôr reklamovať, teda podať správcovi domu  písomnú reklamáciu,  konkretizovať ,,položku“ z vyúčtovania s ktorou nesúhlasí; reklamáciu doručiť správcovi tak, aby v prípade potreby  vedel preukázať, že reklamácia bola uplatnená (napr. doporučenou zásielkou). Neuplatnenie reklamácie vlastníkom bytu znamená, že SOI nemôže vo veci podnetu spotrebiteľa konať.

Správca je povinný plniť aj ďalšie povinnosti uvedené v zákone o vlastníctve bytov,  v zmluve o výkone správy, ako aj tie, na ktorých sa dohodli vlastníci bytov a nebytových priestorov na schôdzi vlastníkov, prípadne formou písomného hlasovania.

 petržalka, zelen

V ktorých prípadoch nie je SOI oprávnená kontrolovať činnosť správcov?

–    SOI ako orgán štátnej správy môže konať len v medziach zákona, nemôže prekračovať svoje právomoci. Preto mnohé podnety spotrebiteľov eviduje ako neopodstatnené aj z dôvodu, že spotrebitelia (vlastníci) sa domnievajú, že SOI je oprávnená dozorovať a kontrolovať akúkoľvek  ,,záležitosť“ týkajúcu sa správcov bytových domov, ako aj správy domu ako celku. Napríklad, nekontroluje (nepreveruje) konanie zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ani rozhodnutia vlastníkov týkajúcich sa práv a povinností zástupcu vlastníkov uvedené či už v zmluve o výkone správy alebo v zákone o vlastníctve bytov.

SOI nie je kompetentná posudzovať správnosť prijatých uznesení na schôdzi vlastníkov, kontrolovať formálny postup pri vyhotovovaní zápisníc z týchto schôdzí. Tiež nie je oprávnená preverovať, či prijaté uznesenie je ekonomicky alebo inak nevýhodné pre vlastníkov, ktoré si ho odsúhlasili. Vlastníkov (pisateľov podnetu) v takýchto prípadoch informujeme, že  o platnosti, resp. neplatnosti prijatých uznesení vlastníkmi na schôdzi vlastníkov  môže rozhodnúť iba vecne a miestne príslušný súd. V prípade, ak vlastník nevyužije svoje právo obrátiť sa na súd, rozhodnutie vlastníkov sa považuje za platné a je záväzné pre všetkých vlastníkov.

Mnohí vlastníci bytov sú zároveň aj členmi družstva, ktoré vykonáva správu bytového domu. Je potrebné uviesť, že SOI nie je orgánom oprávneným kontrolovať podnikateľský subjekt – družstvo ( aj keď je zároveň správcom bytového domu ), a to vo veci zrušenia  členstva v tomto družstve, ani to, či porušuje stanovy družstva, prípadne Obchodný zákonník. Kontrolovať všetku činnosť družstva prináleží orgánu družstva, ktorým je kontrolná komisia.

 panelák, poškodenie

Obnova, zateplenie bytového domu zmenili nejeden panelák, aj petržalský, na niekoľkopodlažnú chladničku, či mrazničku. Ochladenie až ľadovosť vo vzťahoch časti jeho obyvateľov. Príčiny sú rôzne, spôsoby tiež, aj ich autori, aj adresáti.  Kvalitnejšie, krajšie, modernejšie spoločné i individuálne bývanie, čo obnova so sebou nesie, čo malo ľudí spojiť, ich naopak, rozdelilo.

–   SOI nekontroluje opodstatnenosť výdavkov uhradených z fondu opráv. Ak vlastníci požadujú prekontrolovať opodstatnenosť výdavkov z fondu opráv, resp. hospodárenie s fondom opráv, SOI môže prekontrolovať iba to, či výdavky uvedené vo fonde sú podložené faktúrami, či súvisia so správou, ale opodstatnenosť výdavkov  nie  je predmetom kontroly. Mnohí spotrebitelia od SOI žiadajú, aby  zrušila rozhodnutie vlastníkov bytov týkajúce sa prác súvisiacich so zateplením bytového domu alebo výberu dodávateľa prác a pod.,  a to s odôvodnením, napr., že je to ekonomicky nevýhodné pre vlastníkov alebo z dôvodu, že zhotoviteľ

vykonáva práce nekvalitne. Od SOI očakávajú,  že im  zabezpečí v tejto veci okamžitú kontrolu, nápravu, pozastaví práce a pod., čo v danom prípade zo strany SOI nie je možné.

Keďže SOI v rámci šetrenia správcovských spoločností zabezpečujúcich služby spojené s bývaním občanov nemá zákonné  kompetencie vykonávať  hĺbkové kontroly, meniť postup zmluvne dohodnutého výkonu správy, ani zasahovať do zmluvných vzťahov, vlastníci majú možnosť (právo) riešiť svoje námietky smerované voči dodržiavaniu povinností správcu na schôdzi vlastníkov, kedy je možné hlasovaním dohodnúť aj zmenu zmluvy, ktorá bude obsahovať ustanovenia s úplnou špecifikáciou práv a povinností správcovskej spoločnosti, spolu so špecifikáciou účinných a adresných kontrolných mechanizmov, platných pri výkone správy. Takýmto spôsobom je možné zvýšiť podiel kontroly vlastníkov na činnosť správcovskej spoločnosti a zabezpečiť kontrolu so zverenými finančnými prostriedkami.

 petržalka

SOI je pre nejedného vlastníka bytu v spore so správcom či iným vlastníkom bytu čoby záchranným SOS. Ak však SOI nie je v konkrétnom prípade oprávnená konať, na koho sa možno obrátiť?

–   Mnohým spotrebiteľom (vlastníkom bytov) pripomíname, že SOI poskytuje spotrebiteľom verejnoprávnu ochranu, ktorá je  garantovaná najmä zákonom č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa.  Súkromno-právna ochrana prináleží Občianskemu zákonníku a ostatným právnym predpisom. Ochrana majetkových vzťahov (vrátane susedských sporov) je v prvom rade uplatňovaná prostriedkami občianskeho a obchodného práva. Spotrebiteľ má právo domáhať sa ochrany  prostredníctvom súdov, a to voči tomu, kto porušil jeho práva. SOI nie je kompetentná riešiť súkromno-právne vzťahy spotrebiteľov (vlastníkov bytov).

V akej lehote SOI vybaví podnet spotrebiteľa?                                                                                 – 

Pre podania podnetov tohto druhu neplatia pre SOI žiadne zákonné lehoty na vybavenie. SOI i napriek tomu, že každoročne prijíma tisícky podaní, venuje každému náležitú pozornosť a do plánu kontrol ich zaraďuje v poradí a termíne, ktorý závisí od ich naliehavosti, aktuálnosti a závažnosti. V roku 2014 Inšpektorát SOI so sídlom v Bratislave pre Bratislavský kraj prijal 188 podnetov týkajúcich sa  správy bytových domov, správcov, ale v roku 2015 sa počet podnetov zvýšil na 265.

 

Redakcia: Kutlíková 17, 852 50 Bratislava, 02/ 638 352 95, e-mail: petrzalskenoviny@gmail.com
Šéfredaktorka: Gabriela Belanová, Príjem inzercie: 0905 273 414, 0905 273 416
Vydavateľ: Mestská časť Bratislava–Petržalka, Kutlíkova 17, 852 50 Bratislava, IČO: 00603201