INZERCIA  +421 905 273 416, +421 905 273 414

Od 1. októbra – zmeny v našich panelákoch (2)

Od 1. októbra – zmeny v našich panelákoch (2)

(o štrnástej novele zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov)

V druhej časti komentovania zák. č. 205/2014, ktorý ako novela od 1. októbra mení základnú normu bývania – zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (tzv. bytový zákon) – priblížime nové povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Koľko, kto a prečo nezaplatí

Vlastník bytu a nebytového priestoru poukazuje mesačne vopred preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Preddavok je vyjadrený v počte m2 podlahovej plochy bytu, resp. nebytového priestoru a vlastníkmi schválenej finančnej sadzby zaň. Ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, potom sa do podielu zaráta ešte 25 % z ich plochy. Podľa zákonodarcu však najmä vlastníci nebytových priestorov neužívajú spoločné zariadenia domu, ani všetky spoločné časti domu. V dôvodovej správa uvádza, že nemajú osoh z ich opravy alebo rekonštrukcie a prax ukázala, že napr. v domoch sa nezatepľujú garáže alebo nebytové priestory v prízemí, aj keď ich vlastníci sa preddavkami do fondu prevádzky, údržby a opráv domu podieľajú na financovaní zateplenia celého domu, ako aj na splácaní úveru.

panelák zateplovanie lešenie

Preto novela pripája do § 10, ods. 1 bytového zákona ešte jednu, poslednú vetu: „Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.”

Akú metódu majú pritom použiť vlastníci bytov, aby zohľadnili túto „mieru využívania“, teda aby platili „nebyťáci a garážnici“ inú výšku preddavku (rozumejme nižšiu), sa však už nikde nehovorí. Bude to na voľnej úvahe vlastníkov bytov, čiže na ich odhadoch, hádaní i – hádkach. Lebo spoločnými časťami bytového domu sú aj strecha, chodby, obvodové múry, schodištia, vodorovné a zvislé nosné konštrukcie, ba i základy. A podľa § 2, ods. 4. bytového zákona sú to „časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť“. Dom je funkčný ako celok, zákonodarca však robí z neho lego (či skôr trhací kalendár?). Vlastníkom vnucuje povinnosť, aby medzi sebou jedni určovali druhým – čo kto z nich využíva viac a čo menej, kto má za čo platiť a neplatiť, kto má mať väčšie a kto menšie preddavky. Ak v nejednom bytovom dome je doteraz pokoj, po jednej novej, tzv. zohľadňujúcej vete v bytovom zákone, to môže byť iba minulosť. Ide predsa – o peniaze…

A kto zasa musí platiť

Kým v predchádzajúcom zohľadňujúcom ustanovení vychádza zákonodarca zo zásady, že platiť sa má len za to, čo kto v dome a v akej miere využíva, v tom istom § 10, v novelizovanom ods. 7, upúšťa od nej. Citujme: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.“

Zákonodarca to zdôvodňuje tak, že niektorí vlastníci, ktorí v byte nebývajú alebo nebytový priestor nevyužívajú, nie sú ochotní platiť preddavky do fondu prevádzky, úhrady za plnenia a platby za správu, pričom argumentujú svojou neprítomnosťou v dome. Náklady na správu domu však vznikajú bez ohľadu na to, či sú byty, nebytové priestory, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok vlastníkmi využívané alebo nie, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný ich uhrádzať.

panelák zateplenie

Tri nové povinnosti vlastníkov

Nájdeme ich v odsekoch 7, 8, 9, ktoré novela pripája v § 11 bytovému zákonu. Paragraf v doterajšom znení – to sú úkony a povinnosti vlastníka, ktoré súvisia so spôsobilosťou bytu, resp. nebytového priestoru, jeho funkčnosťou a bezpečnosťou. Čiže údržbou, odstraňovaním chýb, opravami, úpravami, rekonštrukciou a modernizáciou bytového a nebytového priestoru, ale aj rušením bývania susedov a poškodzujúcimi zásahmi do bytov iných vlastníkov ako i spoločných častí domu. Nové odseky, ktoré vnáša novela do tejto problematiky, majú zabezpečovať nerušené a bezpečné bývanie. Vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v novelizovanom ods. 7 ukladá, aby umožnil správcovi alebo spoločenstvu odstrániť poruchy zistené revíziami. Ide o výsledky kontroly stavu bezpečnosti technického zariadenia. Kto to neumožní, zodpovedá za vzniknuté škody.

Druhá povinnosť vlastníkov má ukončiť „voľnú tvorivosť“ niektorých z nich. Veď to, čo sa neraz deje v bytoch, na spoločných častiach domu je dôvodom na obavy, až strach, čo všetko a či – panelák vydrží… Zistiť pôvod buchotov a rachotov za zatvorenými dverami, kde sa dejú stavebné zmeny a zásahy bez ohlásenia alebo stavebného povolenia, čomu sa už hovorí aj čierna stavba. Aj preto má nový ods. 8 jednoznačné znenie: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.” Stavebný úrad už má nástroje, i sankčné, ako zistiť skutkový stav uskutočňovaných stavebných úprav a v zmysle stavebného poriadku sa s nimi vysporiadať.

panelák zateplenie

Ďalšia, tretia nová povinnosť vlastníka v ods. 9 je organizačná. S dosahom, ako inak, na peniaze všetkých, i jednotlivo. „Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.“ Prečo takéto ustanovenie? Petržalka vie o čom je reč. Anonymita v prenajatých bytoch triumfuje. Nikto, ani najbližší susedia nevedia, kto v nich býva, najmä koľko osôb – „čiernych nocľažníkov“ – sa v nich v skutočnosti tlačí. Problémy sú potom najmä z roka na rok sa zvyšujúcimi spoločnými nákladmi v dome, lebo rozpočítať ich v spoločných priestoroch – elektrinu, teplo, výťah, upratovanie, OLO a iné na skutočný počet bývajúcich osôb v bytovom dome je často len pokus. Adresa vlastníka je zvyčajne neznáma a nie je mu možné doručovať poštu, ktorá sa ho ako vlastníka týka. Takže – preto!

(Dokončenie v najbližšom čísle PN) rud

Redakcia: Kutlíková 17, 852 50 Bratislava, 02/ 638 352 95, e-mail: petrzalskenoviny@gmail.com
Šéfredaktorka: Gabriela Belanová, Príjem inzercie:  0905 273 416, 0905 273 414
Vydavateľ: Mestská časť Bratislava–Petržalka, Kutlíkova 17, 852 50 Bratislava, IČO: 00603201