INZERCIA  +421 905 273 416, +421 905 273 414

Od 1. októbra – zmeny v našich panelákoch (1)

Od 1. októbra – zmeny v našich panelákoch (1)

O 14.novele zákona o vlastnícve bytov a nebytových priestorov. Posledný paragraf (§ 25a) zák. č. 205/2014 Z .z, ktorým sa mení a dopĺňa zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, znie: „Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak, ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.“

Pričasto sa menia pravidlá bývania.

Tak ako bolo ešte včera v každom bytovom dome, paneláku, nebude už zajtra. Termín zajtra znamená 1. október t. r., keď nadobúda účinnosť citovaná novela, zák. č. 205/2014 Z. z. O stabilite právneho poriadku krajiny sa hovorí vtedy, ak platná legislatíva nepodlieha častým zmenám, je istotou v právnych vzťahoch ľudí. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, inak známy ako „bytový zákon“, nepatrí od svojho počiatku k tým právnym normám, čo dlhšie „vydržia“. Naopak, za 21 rokov svojej existencie bol základný zákon o spoločnom bývaní 14-krát novelizovaný, čo znamená v priemere zmeny a doplnky každých jeden a pol roka. A to sa nedá niekedy ani „odsledovať“, nieto sa podľa nového riadiť, správať, dodržiavať. Čiže o právnej stabilite takej citlivej oblasti, akou je bývanie, nemôže byť ani reči. Iste, časy sa menia, ľudia sa hýbu, veci vznikajú a zanikajú. Nič nie je ani večné, ani nemenné. Ani v bývaní. Treba reagovať, prispôsobiť sa. Ale tiež aj vzťahy, ich ďalší vývoj predvídať a cielene formovať. Túto schopnosť, žiaľ, slovenskí zákonodarcovia nemajú už jedno štvrťstoročie. Výhovorky na zmeny v politickom, spoločenskom a ekonomickom systéme od novembra 1989 sú starou obohranou platňou a kadejaké „reformné“ zdôvodnenia sa nedajú brať vážne.

satelity, panelaky

Či posledná bytová novela, zák. č. 205/2014 Z. z. bude prínosná, alebo nie – to potvrdí čas, a najmä ľudia. Či skvalitní život pod jednou strechou a vzájomné vzťahy medzi nimi v bytových domoch, v ktorých si suseda, susedov nik nevyberá (v spoločnom bývaní žije polovica slovenského obyvateľstva), alebo skôr sťaží a ešte viac v nejednom dome skomplikuje už aj tak nie najlepšie medziľudské vzťahy v paneláku, vo vchode, na schodisku – to uvidíme aj pocítime.

Pojmy nie sú dojmy

Na začiatku novela právne cizeluje situácie, ktoré súvisia s činnosťami v dome a jeho funkčnosťou. Pojmom dáva obsah, určenie, cieľ. Veď poznáme, ako to býva, keď jeden hovorí o voze a druhý o koze. Hneď je zvada. Aby bol koniec tomuto mysleniu a rôznostiam aj uznesenia na schôdzach vlastníkov a ich plnenie boli jasné a zrozumiteľné všetkým, zákonodarca pridáva do § 2 bytového zákona v nových odsekoch 8 – 12 už používané pojmy, ibaže doteraz obsahovo nedefinované. Sú to prevádzka, údržba, oprava, rekonštrukcia a modernizácia. Treba tiež pripomenúť, že § 2 už má v odsekoch 1 – 7 definície, čím sa pre účely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov rozumie byt, bytový dom, nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, podlahová plocha. Vlastníci budú teraz kompletne vedieť – čo je čo – z hľadiska bytového zákona.

Prevádzkou sa rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu.

Údržbou sa rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.

Opravou sa rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.

Rekonštrukciou sa rozumejú zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.

Modernizáciou sa rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.

schodisko v paneláku schody susedia

Kto mešká, nič nedostáva

Správcovi aj spoločenstvu pribudli v novele nové povinností. Podľa doterajšej právnej úpravy (§ 8a, ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z.), ak správca nepredložil vlastníkom bytov a nebytových priestorov do 31. mája správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, týkajúcu sa domu a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory, nemal až do ich predloženia nárok na platby za správu. To sa nezmenilo a naďalej platí. Ako to bolo v skutočnosti? V niektorých domoch sa nedočkali splnenia tejto povinnosti správcom ani do jesene a – nič. Vlastníci si pohundrali a správca si inkasoval pravidelný mesačný poplatok za správu. Dopadne tak aj nová povinnosť správcu, ktorú mu ukladá novela v tom istom paragrafe a odseku? Tá totiž znie: „nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka ročný plán opráv na nasledujúci rok“. Čo všetko obsahuje táto povinnosť, uvádza platná úprava bytového zákona v § 8b, ods. 2, písm. h) : „vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok“. Nie je to ľahká ani rýchla práca a správcom už veľa času neostáva. Novela bytového zákona nadobudne účinnosť 1. októbra a do 30. novembra musí každý správca pre každý dom osobitne vypracovať ročný plán na rok 2015 a v tomto termíne ho aj vlastníkom predložiť. Kto stihne – stihne. Kto nestihne – postihne ho to aj finančne?

Dôverovať, ale preverovať

Keď chcel vlastník bytu vedieť, ktorý dodávateľ dostal v dome objednávku na tú či onú prácu, zákazku (opravu, rekonštrukciu a i.), koľko to stálo a iné, musel sa aktívne domáhať u správcu, aby mu umožnil nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Správca mu to musel umožniť. Dialo sa tak v sídle správcu, kde je sústredená všetka dokumentáciu domu vrátane účtovnej. Novela prináša zmenu a robí aktívnym správcu. K jeho novým povinnostiam patrí podľa § 8b, ods. 2, písm l) „priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu vrátane jednotlivých cenových ponúk“.

S informovanosťou súvisí aj citlivosť rôznych údajov, osobitne ich upravuje zák. č. 122/2013 Z. z. o ochrane osobných údajov. Nejeden vlastník sa ohradil, ak zistil, čo všetko chce a vie o ňom správca, resp. spoločenstvo, na čo nemal od vlastníka súhlas. Oheň bol na streche. Čo si to dovoľuje… Novela prekročila istú hranicu diskrétnosti a v § 9, v novom ods. 3 bytového zákona už uvádza, že „správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky.” Správca aj spoločenstvo sú v zmysle zákona o ochrane osobných údajov v právnom postavení prevádzkovateľa, ktorý spracúva údaje o tretích osobách, má zákonom určené povinnosti, vymedzenú zodpovednosť a podlieha kontrole príslušných orgánov.

paneláky, ihrisko

O neplatičoch – verejne

Zábrana diskrétnosti padla aj v prípade neplatičov. Úprimne: mnohí vlastníci bytov to vítajú. Odmietajú neadresne hovoriť o sekerách v paneláku – koľko XY či AZ dlhujú za byt, ako dlho neplatia, čo pre výpadky v platbách znemožňuje opravy, údržbu, rekonštrukciu či obnovu domu. Ibaže nie je neplatič ako neplatič. Stáva sa, že sa jednotlivec, rodina ocitnú načas vo finačnej tiesni. Náhla nemoc, úraz, nezamestnanosť, odchod do dôchodku, strata životného partnera a i. Udalosti, ktoré zmenili životný rytmus i štandard, ba vôbec ohrozili existenciu postihnutých. Iní okolo to vidia, cítia. Sú chápaví, tolerantní, nedávajú postihnutým najavo, že majú nejaký ten rest k domu.

Sú však aj iní neplatiči. Tí nie sú v hmotnej núdzi, ich byt, jeho náročná prestavba, nové vybavenie, rodinný autopark, atraktívne dovolenky, všetci v domácnosti majú prácu či štúdium – to je dôkaz, že psota u susedov – neplatičov za pecou nesedí. Svoje pohodlie si však nechajú bezočivo úverovať ostatnými vlastníkmi, susedmi. Neplatia za teplo, teplú i studenú vodu, za svetlo v spoločných priestoroch, za výťah, upratovanie, za služby OLO, deratizáciu, neprispievajú na údržbu a rekonštrukciu domu, povinné a pravidelné revízie, aby bol dom pre všetkých, teda aj pre nich, bezpečný. Majú šťastné Vianoce, veselý Nový rok i požehnanú Veľkú noc. Všetko v spoločných častiach a zariadeniach domu používajú, všetkého v ňom si užívajú. Aj keď dlhujú nie stovky, ale až tisíce eur, neplatia náklady za byt rok, dva tri i dlhšie, nechodia na schôdze, nepreberajú poštu od správcu, zatajujú sa pred exekútorom. Netrpia výčitkami svedomia, niet v nich pokory. Vystrašene reagujú až vtedy, keď sa zvolá schôdza vlastníkov, ktorá má zakončiť ich bytové výpalníctvo súhlasom dať byt neplatičov do dobrovoľnej dražby. skončiť bytové výpalníctvo. Rýchlo splatia dlhy, alebo niekto z príbuzenstva za nich splatí dlhy. To častejšie… A pokračujú vo svojom parazitnom štýle ďalej. Zasa neplatia… Ba naberú aj guráž. Ak sa doteraz zbabelo schovávali, roky nechodili na schôdze, už na tej najbližšej sú z nich najhlasnejší rétori. Šermujú zákonmi, povinnosťami – pre iných. Spriadajú intrigy, ohovárajú, píšu sťažnosti a anonymy. Že to pri čítaní týchto riadkov nejednému čitateľovi niekoho pripomína z jeho najbližšieho okolia? Neprekvapuje, to je povahový manuál typického slovenského bytového neplatiča, ktorý sa doteraz kryl, schovával za zákon o ochrane osobných údajov. Lebo vlastník bytu je v jeho zmysle dotknutou osobou, keďže k osobným údajom patrí aj „ekonomická identita“, ktorá o. i. vyjadruje finančnú situáciu, finančné možnosti, záväzky, povinnosti a plnenia dotknutej osoby.

panelaky zdialky

Hra na slepú babu sa však 1. októbra t. r. končí. Novela bytového zákona v prijatom odseku 3, v § 9 o. i. uvádza aj tieto tri vety: ,,Správca alebo spoločenstvo je oprávnené za účelom ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“

To nie je pranier, žiadna klietka hanby 21. storočia, nie je to pomsta ani škodoradosť. Zoznam dlžníkov je vecná a objektívna informácia o neplnení si základnej povinnosti vlastníka bytu a nebytového priestoru. Nič viac, nič menej. Je to vyšší princíp, súhrn súkromných záujmov jednotlivých vlastníkov bytov ochrániť svoje a spoločné vlastníctvo. Je to aj verejný záujem. Obnoviť bytový fond na Slovensku. A obnovujú ho vlastníci svojimi a cudzími zdrojmi. Tie treba vytvárať, požičané splácať. A nie aroganciou, svojským výpalníctvom ohrozovať spoločný aj individuálny majetok ostatných obyvateľov domu. Aj preto sa prelomila zásada nedotknuteľnosti – dotknutej osoby.

V ohrození konať aj bez súhlasu

Novela dáva správcovi i spoločenstvu aj ďalšie účinné nástroje, aby bol dom bezpečný, neohrozoval, nechátral, bol funkčný. Ak doteraz správca upozorňoval, že to či ono nefunguje a aké môžu byť z toho dôsledky a vlastníci na upozornenia nereagovali či ich dokonca odmietali, aj to sa končí. V novele, v paragrafe 9 pribudol 4. odsek, ktorý už nedáva na výber, ale ukladá priamo konať: ,,Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“

(Dokončenie v najbližšom čísle PN)

 

 

 

 

Redakcia: Kutlíková 17, 852 50 Bratislava, 02/ 638 352 95, e-mail: petrzalskenoviny@gmail.com
Šéfredaktorka: Gabriela Belanová, Príjem inzercie:  0905 273 416, 0905 273 414
Vydavateľ: Mestská časť Bratislava–Petržalka, Kutlíkova 17, 852 50 Bratislava, IČO: 00603201