INZERCIA  +421 905 273 416, +421 905 273 414

Žiadna láskavosť, ale nevyhnutnosť

Žiadna láskavosť, ale nevyhnutnosť

Na nedávnej celoslovenskej konferencii Otvorene o obnove bytových domov sa konštatovalo, že na Slovensku je polovica z nich už úplne alebo čiastočne obnovená. Na rade je druhá polovica. Skúsenosti teda máme. Dobré i zlé. Prvé treba využiť, druhým sa zasa vyhnúť. Na konferencii diskutoval aj projektant Ing. Karol Ferenčík. Mal o čom. Projektoval panelák (Ul. Mateja Bela v Piešťanoch), ktorý za rok 2013 získal druhé miesto v súťaži o Najlepšie obnovený bytový dom. Jeho vlastníci investovali vyše pol milióna eur do zateplenia fasády, rekonštrukcie lodžií, výmeny dverí a okien v spoločných priestoroch, ale tiež i do rekonštrukcie a výmeny rozvodov. Efekt? Na energiách ušetria až 60 percent. Aj práve preto rozhovor s projektantom Karolom Ferenčíkom.

Pripomeňme si vzorec, ktorý podľa odborníkov platí pre obnovu bytového domu. Zateplením stavby a výmenou otvorových výplní sa vrátia investície do 15-tich rokov. Šetrí sa na energiách. Ak sa však vymenia aj rozvody, zrekonštruuje a nastaví celý vykurovací systém, návratnosť investícií je do 10-tich rokov. Vlastníci majú na výber. Obnoviť dom naraz, komplexne, alebo čiastočne, po etapách. Čo odporúčate vlastníkom bytov ako projektant?
– Aby sa rozhodli pre možnosť – hneď a maximum. Nevedie ma však k tomu iba skrátenie času návratnosti investície, ale stav, v akom sa zvyčajne dom nachádza. Väčšina nášho bytového fondu, pokiaľ ide o spoločné bývanie, má vyše 30 – 40 rokov. Na domoch a v domoch, ako spoločných stavebných objektoch (odmyslime si individuálne byty a zmeny v nich), sa za tie roky nič zásadne, rekonštrukčné, inovačné, výmenné, obnovovacie nedialo. Len nevyhnutné opravy a ešte aj to nie na každom paneláku, zašpárovanie panelov. Dôsledky na dome i vo vnútri domu sú známe a viditeľné. Fasády, lodžie, balkóny, dvere, okná, podlahy, spoločné priestory, schodiská, omietky, rozvody tepla, vody, plynu, elektriny, kanalizácie, ba už aj výťahy. Do všetkého sa zahryzol zub času, veci a materiály sú buď na hranici svojej životnosti alebo už za ňou a ďalším používaním sa stávajú rizikom pre dom i jeho obyvateľov. Predčasné starnutie nejedného domu tiež urýchlili domáci či cudzí vandali. Mnohé domy, najmä tie staršie, sú postupne skôr domami hrôzy než útulnými domovmi. Preto každý deň odkladu obnovy domu zvyšuje budúce náklady. Ceny materiálov, technológií, prác a služieb len porastú. Tak to bolo doteraz, trend sa nezmení.

Projektant Ing. Karol Ferenčík
Projektant Ing. Karol Ferenčík

Zmenili sa iné podstatné okolnosti. Nie sme už v 96-percentnom zastúpení užívateľmi bytov, domov, ale už vlastníci bytov a spoluvlastníci bytových domov. A to je podstatne iné právne, finančné i zodpovednostné postavenie. Nik tretí, ani štát, mesto, ani obec, samospráva, žiadny úrad sa nepostará o panelák, ak sa oň nepostarajú jeho samotní vlastníci.
– Na schôdzach vlastníkov som svedkom, že väčšina si to uvedomuje, a čo ma teší, sú to najmä mladí ľudia, ktorí získali byt po rodičoch alebo si ho kúpili od pôvodných užívateľov. Paradoxne – rýchlej a komplexnej obnovy paneláka sa domáhajú tí, ktorí sa kúpou panelákového bytu zaťažili drahými hypotékami na dve desaťročia, a obnove sa, zasa paradoxne, priečia tí, ktorí tzv. privatizáciou bytového fondu pred desiatimi až pätnástimi rokmi získali do vlastníctva obecný či družstevný byt ani nie za cenu jedného ročného platu. Ja sám som vtedy odkupoval svoj byt za cenu, ktorá v súčasnosti stačí tak na 1 m2 jeho plochy, vtedy to bolo pre mnohých veľa, ale dnes sme naozaj inde.
Čiže prieky robia tí, ktorí sa stali milionármi z večera do rána… Veď stonásobne, i viac, prednostnou kúpou ako dovtedajší užívatelia zvýšili hodnotu bytu, už ako vlastníci tohto majetku.
– Práve oni licitujú časom i stavom domu. Či už ho treba obnoviť alebo ešte neobnoviť, koľko toho čo ešte vydrží. Trúsia neodborné reči o večnosti a nezničiteľnosti niektorých materiálov, napr. v stúpačkách a akékoľvek zmeny v dome podmieňujú až hroziacim havarijným stavom stavebných konštrukcií, rozvodov či technických zariadení. Že až potom… To je práve postup, ktorý najviac škodí. Lebo dom už nielen fyzicky chradne, ale sa stáva aj bezpečnostne nespoľahlivým.
Ak v takom stave udržiavajú aj svoje osobné vozidlo, že brzdy menia až vtedy, keď už vôbec nebrzdia, potom radšej nedomyslieť čo sa môže udiať na cestách.
– Obnova domu nie je žiadnou láskavosťou vlastníkov, je nevyhnutnosťou, zákonnou povinnosťou udržiavať dom vo funkčnom a bezpečnom stave. Napokon proces znižovania spotreby energie v budovách sa od samého začiatku spájal so sanáciou, fyzickou obnovou, vylepšovaním stavebného a technického stavu bytových domov, osobitne panelákov. Dôvodom boli systémové poruchy. Za tie niekdajší užívatelia nemohli a súčasní vlastníci bytov nemôžu. Majú pôvod v nesprávne navrhnutých materiáloch a detailoch, v nesprávne použitej technológii výstavby alebo v nedodržaní navrhnutého postupu realizácie. Hromadná bytová výstavba spred štyridsiatich rokov tak niesla so sebou aj hromadu nedostatkov, chýb. A systémové poruchy sú daňou za vtedajší bytový boom, veď sa nachádzajú v panelákoch s takmer 500-tisíc bytmi. Z 12-tich vybraných systémových porúch je v 9-tich odporúčaným riešením dodatočné zatepľovanie. Na tie štát začal poskytovať vlastníkom nenávratné dotácie, na niektoré z nich poskytuje doteraz.

Panelák v Piešťanoch, ktorý získal druhé miesto v súťaži Najlepšie obnovený bytový dom v roku 2013, projektant Karol Ferenčík
Panelák v Piešťanoch, ktorý získal druhé miesto v súťaži Najlepšie obnovený bytový dom v roku 2013, projektant Karol Ferenčík

Nie je však predsa len obnova pridrahou povinnosťou?
– Podľa toho, čo sa, v akej kvalite a koľko, toho do domu dá. Ale po poriadku. Hovorme o panelákoch. Ich základná životnosť pri pravidelnej údržbe, opravách, výmene opotrebovaných konštrukcií a technických zariadení je 77 rokov. Keď sa vlastníci o dom nestarajú, životnosť ich panelákov sa znižuje na 65 rokov. Ak sa však 2 až 3-krát uskutoční komplexná obnova, panelák môže dosiahnuť životnosť až 120 rokov, ba i vyššiu. Čiže jedna komplexná obnova znamená predĺženú životnosť paneláka o 25 rokov. Ak dáme domu naozaj všetko a podľa kvalitného projektu aj kvalitné materiály, technológie a technické zariadenia, nesmie chýbať ani kvalitná práca zhotoviteľov, potom by prvá komplexná obnova (zateplenie strechy, fasády, lodžií, výmena otvorových výplní – dvere, okná, výmena a rekonštrukcia rozvodov vody, plynu, tepla, elektriny, vynovenie interiéru – spoločné priestory, rekonštrukcia alebo výmena výťahov) mala dosiahnuť v priemere na jeden byt hodnotu jedného nového osobného auta, napr. fabie. Hovorím o finančnej čiastke 10 až 11-tisíc eur. Predĺžená životnosť paneláka o 25 rokov tak predstavuje za toto obdobie priemerné ročné investičné náklady jedného bytu 400 eur. Je to veľa či málo? Odpoveď si už musí dať každý vlastník sám. Hľadať však v tejto investícii návratnosť by nebolo akurátne. Bývanie nie je ani lotéria, ani dostihy. Hádanie, či sa niečo oplatí alebo neoplatí. Bývanie je životná hodnota. Ako zdravie, vzdelanie, rodina. A s tým sa predsa nelicituje.

Redakcia: Kutlíková 17, 852 50 Bratislava, 02/ 638 352 95, e-mail: petrzalskenoviny@gmail.com
Šéfredaktorka: Gabriela Belanová, Príjem inzercie:  0905 273 416, 0905 273 414
Vydavateľ: Mestská časť Bratislava–Petržalka, Kutlíkova 17, 852 50 Bratislava, IČO: 00603201